天博重大事件万科纠纷谁是谁非小小的公共维修基金能让大社区万科城市花园业主与万科企

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　　近日，因公共维修基金、工程质量等问题而发生的万科城市花园业主与万科企业之间的纠纷问题，引起社会的广泛关注。本周，记者分别采访了万科企业和万科业主委员会负责人，引出四大争论焦点，究竟谁是谁非，有待大家评判天博体育官方平台入口。

　　远方先生说，万科公司对公共维修基金管理混乱，在业委会强烈要求下出示的两份报告中，从今年７月到９月两个月的时间，在没有发生任何重大支出的情况说明下，账面上少了２５０万元。换届后的业委会提出审计要求，与万科谈了两次后，万科同意审计，双方都在会议纪要上签了字。但当与审计事务所交接时，万科提出审计需通过三分之二的产权人授权，并引用《物业管理条例》中的某项规定；由于审计资料中还要提供原始售房时的资料，万科便以业主的隐私权不宜公开为由，不同意继续审计。“我认为这样做混淆了两个概念”天博体育官方平台入口，远方先生说，“如何对公共维修基金的使用情况进行审计已有相关法律法规，这是审计公司的事，具体到是否会涉及业主的隐私权，我相信国家的相关法律法规也会有制约，也会保护。”

　　据业主反映，２０００年５月，顺义区物价局在批示中将万科城市花园定为“普通居住小区”，北京地区普通居住小区收费一般为每平方米六角至一元不含电梯，但万科从１９９５年开始，一直对外宣传这是高档居住小区，每平方米物业收费为１．５元。２０００年９月底，业主要求万科拿出收费依据，但至今收费仍按１．５元标准，仍不明示物业收费依据。此外，有业主还提出项目有面积缩水问题。

　　远方先生认为，万科存在销售承诺不兑现的问题。当时万科曾经在广告中宣传说，小区用地包括足球场、篮球场，有小学两所、中学一所，还有医院、银行，证券中心等社区配套服务设施，但直到现在也没有踪影，业主方的律师认为，１９９５年建设部曾明确：宣传用语中曾提出的承诺，应该负广告责任。有业主提出，当时这个项目比周边的房子价格贵一倍，他们正是冲着这些承诺才买的。

　　关于工程质量问题，远方先生说：“我们不是这方面的专家，这只是大家看到和感受到的”。包括路面回填不实，阳台下沉并裂开，楼房上边的女儿墙整体断开，有的已经发生外移，楼体外的外跨楼梯短、扶手未到底，还有三期的空调扰民等问题，现在万科虽然已经搭上脚手架开始维修部分设施，但由于一些问题已经提了很久，与万科也谈了多次未果，才造成今天的积怨。关于社区班车问题，２００３年１月万科曾以社区班车严重老化，接近报废，影响行车安全为由，提出从公共维修基金中支付更换班车的费用，第一届业委会没有同意，认为往返于园区与市区之间的２４小时豪华大巴是当初万科承诺的，更换费用应由开发商支付。而今年１０月，万科又提出班车已经过大修，均通过国家检测，合格后运营，不用更换，可以维持运行天博体育官方平台入口。

　　２０００年７月以前，北京万科城市花园业委会没有成立，按照业内通行做法，房屋公共维修基金由万科物业公司代管。自城市花园正式交付使用以来，累积维修基金１７００余万元，支出约９００余万元。鉴于该部分支出为公司代管期间发生，业委会（筹）对该部分维修基金的使用产生异议，要求聘请会计师事务所对这部分费用支出进行审计。公司准备了相关资料，同时，同意预先垫付审计费用１５万元。公司承诺：对审计结果中认定为不属于维修基金使用范围的部分，公司将全额退还并补进维修基金共管账户。

　　在协商资料移交的过程中，审计师事务所要求公司提供业主销售合同以及入住资料，公司法律顾问认为，上述资料“涉及业主个人隐私，如果没有业主个人的明确授权，公司无义务也无权向任何第三方披露和提供”。

　　由于业委会（筹）对北京万科物业管理公司收取的管理费构成以及标准等产生疑虑，北京万科物业管理有限公司已经将上述资料备齐，并于２００３年１１月４日以书面方式通知业委会（筹）前来办理上述资料的移交手续。

　　关于业委会（筹）提出城市花园的建筑面积缩水问题，经查，房屋面积是按照当时法规规定，由北京市顺义区房屋土地管理局测绘所负责实测的，其房屋面积测绘报告是合法有效的。业委会（筹）要求对房屋建筑面积复测，公司表示同意复测，但鉴于复测不是公司所应承担的法律或合同义务，因此所需费用应由委托人自行承担。

　　对于１９９４年广告中的配套承诺，我们认为是广告宣传，并不构成承诺。２０００年１０月１日的《合同法》以及２００３年６月颁布的“司法解释”中规定了广告用语应视为合同的要约内容，也就是说，当时的广告宣传并没有违反当时的有关规定，始终诚信规范经营的万科并未欺诈。自园区入住以来，公司在热水和供暖两方面已为业主补贴差价累计约３０００万元。针对园区内采暖、热水供应系统中局部存在的问题，公司将委托专业机构对空港热源、热交换、管道系统、户内等几大部分进行系统调研，以便确定解决措施。

　　有业主提出工程实体有质量问题，主要发生在１９９４年开工的一期建筑中，这些施工质量均是经过验收合格的，裂缝等问题属于正常的建筑通病，但并不存在结构安全和系统质量问题。国家规定０．３毫米以下的裂缝是正常情况。万科已成立“合欢工作组”，专门负责对有关系统进行维修处理。

　　城市花园共有１０辆社区巴士，经查，该１０辆社区巴士每年均通过政府交管部门年检，并取得合法行车许可，业委会（筹）的投诉缺乏专业依据。但为了提高巴士乘坐的舒适性，公司已决定于近期对１０辆班车进行检测，并在２００４年春节前施以必要的维护和外观内饰翻新美化工作。

　　采访中远方先生承认，双方确实都有过激言行。业主维权的目的不是要整垮一个企业，而是要解决问题。他们不怕出问题，就怕开发商没有诚意，他们不强求法律以外任何多一分钱的利益的东西，只是要求业主的知情权不能被剥夺，属于大家的钱，业主委员会当然有权利去过问，希望万科能理解他们。远方先生说，总有一个理是对的。从９月份到１１月上旬，跟万科已经谈了二十多次了，可每次都觉得没什么实质性进展，希望万科能尊重业主的权利，不要总是摆出一副店大欺客的样子。业主欢迎万科跟他们坐下来好好谈，这扇门始终向万科敞开。如果下一步还是谈不拢，他们将采取法律诉讼进行维权。

　　北京万科总经理吴有富说，中国的法制在不断地完善，万科城市花园作为北京最早的一批商品房，面临着科技、法制环境以及人民生活需求的变化。万科结合这些需求不断地进行调整。万科是诚信的，能够正视问题，以法律和合同为依据，实事求是地处理客户投诉是万科的一贯原则。对于广大业主关注的问题，公司欢迎业主通过正常的渠道方式来沟通和协商，也期待着与依法成立的第二届业主委员会密切合作，共同解决问题。为此，北京万科公司成立了专门的“合欢工作小组”，全权代表公司与业主进行协调沟通。小组的办公地点设在城市花园，其大门对所有业主敞开。如果协商不成，希望政府有关部门或消协出面调解，如果仍然不行，相信通过法律途径一定能让事情得以解决。

　　坐落于北京市顺义区空港开发区的万科城市花园是万科地产在北京打造的第一个项目，自１９９４年开始建设，至１９９９年１２月全部竣工。物业管理单位为北京万科物业管理有限公司。北京万科企业有限公司与北京万科物业管理有限公司是两个独立法人单位。

　　第一届业委会于２０００年７月成立，今年春进行了换届选举。因种种原因，该届业委会还没有依法备案。业委会（筹）组建后，就城市花园的公共维修基金使用（据业主提供的资料，业主委员会发现万科企业公司及其物业管理公司账面上的物业维修基金，原先一共有１７２１万元，２００３年７月账上还有１３０６万元，到目前，账上只有１０５０万元了。业主认为房屋维修基金的支出下落不明）、城市花园的面积实测及分摊、物业管理收费标准及构成等问题提出质疑。

　　２００３年９月２２日和１０月２１日业委会（筹）与公司举行两次沟通会，并就维修基金审计等问题达成共识，签订备忘录。第二届业主委员会（筹）今年９月１５日向万科发出第一封质询函，提出立即聘请审计公司进行审计，但业委会（筹）与开发商双方的沟通并不顺利。业委会（筹）开始进行维权活动，并发起两次业主签名。１１月１０日、１１月２０日，部分业主分两次到万科公司要求解决问题，１１月２４日，业委会（筹）及部分业主再次到万科公司要求见万科领导。当天，万科公司在北京日报上发布《关于北京万科城市花园公共维修基金相关事宜的声明》。