天博体育官方平台入口开盘即打折深圳这个超大综合体“急了”！

　　最近（3月20日）位于龙华观澜的万科启城家园，作为龙华观澜少有的综合型项目天博体育官方平台入口，开盘却喊出4.82万/平最低价优惠，总价低至381万左右。

　　作为深圳今年一季度入市的新盘，是少有开盘便去化焦虑的项目，这么给力的折扣，不知能否为观澜新盘去化扳回一局？

　　万科启城家园位于龙华福城街道，是深圳龙华观澜片区少有的综合型项目，原为长湖头村旧改项目，分3期建设，包含住宅、公园、街区商业、商务写字楼等业态。

　　这次加推的是一期01地块的1、2、5栋，共678套住宅，建面为79-115㎡，均价约5.66万/㎡，单价区间约5-6.17万/㎡，总价范围411-710万/套。

　　前一批在2020年12月推出市场，共720套，建面为79-115㎡，均价约5.7万/㎡，单价区间在5.3-5.9万/㎡，总价区间在427-688万/套。

　　这批房源虽然在深圳新房市场最火热的时间推出，但最终的去化结果仅6成左右，随后便进入了促销阶段。

　　在公开的销售渠道方面，不仅给出认购99折，准时签约99折的优惠，并且对于这样的业主，还给出 “未来业主卡5000+未来诚意升级10000+额外3万” 的优惠。

　　鹏瑞·颐璟虽然出自深圳湾一号这样的顶豪班底打造的头衔，但1659套房源，最终只吸引了524批客户。

　　但即便是节日推盘，开盘数据也不怎么理想，533套住宅，总价区间为327-631万/套，结果只有108批客户入围。

　　主要原因，在市场看来，这些盘都属于“三无盘”，周边既无良好的商业配套，又无地铁天博体育官方平台入口，学校资源的也一般天博体育官方平台入口，区位没有突出的优势，难免去化成色不佳。

　　一方面除了龙华仍然存在不少滞销盘，另一方面今年龙华观澜差不多地段位置将还会有合正观澜汇三期。

　　这就意味着，对万科启城家园来说，去化的压力不仅来自于自身的大体量，还有来自龙华还未入市的存量新盘，甚至是其他区域同等价格段位新盘的压力。

　　以通勤便利度来看，项目距离4号线米，出行方面相对便利。但是如果工作地在福田南山，那么日常通勤时间超过40分钟。

　　以居住商业氛围来看，虽然有配套，自带7.9万平商业，周边可以共享华盛观荟名庭和峰汇名庭的底商，但业态还不够丰富，基本也没什么大品牌的消费品牌入驻。

　　并且就周边环境而言，整体布局比较复杂，附近被城中村、工业区以及旧改项目包围，未来很长一段时间内，都很难改变这样的局面。

　　以教育配套来看，项目附近有观澜第二中学，在观澜第二中学旁有一所九年一贯制长湖学校（龙华区第三外国语）在建，要交付投入使用，还需要等一段时间。

　　以价格来看，市场主流看法认为，龙华的好地段第一是红山片区，第二是龙华中心片区，而万科启城家园虽然处于地铁口，但地段的加持偏弱，既非龙华中心区也非龙华顶配学区范围，卖4.5万/平已经是天花板。

　　同等价格段位，超过5万/平，更愿意选择光明中心区的星河天地华邸（价格参考5.19万/平，带装修）、金地峰境瑞府三期（价格参考5.14万/平，带装修）或者深铁瑞城二期（价格参考5.03万/平，带装修）。

　　虽然项目79-99平可做3房、112-115平做4房，但是小卧室面积过于狭小，很难做成睡眠房间。

　　目前项目周边的二手房也比较少，华盛观荟名庭参考价5.12万/平；峰荟名庭参考价4.77万/平。

　　以往市场都感叹深圳的新房太少了，但随着深圳新房市场供应再迎高峰，今年的供应量不会太少，预计有127个新盘待入市，其中龙华有12个。

　　龙华今年预计红山板块和民治版块总共会有3块限价项目，分别是保利龙誉花园，靠近深圳北站，限价7.05万/㎡；中海学仕里，红山片区创业花园南侧，限价7.82万/㎡；中海闻华里，龙光玖悦台旁，限价6.98万/㎡。

　　这三块限价地，位置都不错，都沿着4号线靠近地铁站，周边生活配套已经比较成熟宜居， 并且相对稀缺。

　　皇嘉珑府位于民塘路和宁远路交汇处，距离4号线米，距离深圳北站步行约1.5公里，东南向约780米，是民治最大的商业“星河cococity”，西南向约800米，是白石龙音乐主题公园。

　　龙胜尚府位于龙华区中心核心区大浪街道，龙胜工业区北侧，距离龙华站和龙胜站约800米到1公里。

　　项目原来是龙胜旧村片区旧改，是继壹鸿荣源壹成中心后，龙华老城片区内又一座建大型综合体，由华侨城主导开发。天博体育官方平台入口开盘即打折深圳这个超大综合体“急了”！