76街坊的一路之隔，是前两年上海的大热盘鸿印里，斜对角，是已经官宣取证、昨天（6月17日）刚结束认购的红盘——
在上海土拍刚刚解封的现在，如果趁热打铁推出并公开竞拍，也必然会遭到有实力的开发商的“围猎”！
9A街坊是上海市公安局总局（即9A-18）所在，整体北邻康定路、南邻武定路、西临武宁南路、东临规划的泰州路。
这块地原本的规划容积率有2.95，最新的公示方案中调整为了2.68，限高80米，整体来说，相较之前的方案，通过折让容积率和0.47万方的规划建面，提升了不少居住舒适度。
调整后，这块地用地面积约有1.85万方，总建面约有5万方——体量放在上海市中心看，还算颇为可观。
要知道，随着上海进入旧改大潮，现在最核心的几个市中心板块，说是旧改地块遍地走也不为过，大部分新出的地块多少都要沾点旧改。
比如前段时间新静安集团拿下的76街坊就是零星旧改地块，虽然也是同在老静安的纯宅地，体量也和9A-20差不多，但是却搭配了一万方的风貌别墅。
市区的风貌别墅虽然价格高昂，看上去赚头很足，但是开发难度高、时间沉淀长、产品差异化不足、大批量面世等问题的存在，也使得去化远远不如高层。
但奈何现状就是如此，有点钞能力的开发商为了抢占市中心市场、为了做口碑做标杆，都多多少少拿了一些旧改地块，甚至有不少都是纯风貌别墅地块，也算是一种自我挑战。
体量适中、地价不至于过分昂贵、产品发挥空间非常充分、未来的去化、现金流、利润空间等都肉眼可见非常可观的地块，真的是少之又少，在供应紧缺的老静安就更不用说了。
虽然这块地并不方正，整体比较崎岖，甚至新的规划中还新增了一条横穿地块、需要24多小时对外开放的公共通道，或许会变相将地块进一步分成两小块，给开发增加了一定难度。
参考前两年鸿印里的14.2万/㎡、以及最近昌平云岸的14.5万/㎡，以及当下上海市中心高层豪宅的整体定价情况，9A-20作为新地块，未来定价估计可以超过15万元/㎡，总货值达到七八十亿应该不成问题。
还是那句话，只要走土拍市场公开出让流程天博官网，在上海土拍全面放开限价的现在，未来的竞争度必然就不会小。
在最近出镜率相当高的老静安，9A-20地块作为即将推出的好苗子，博得了不少关注度，但热度更高的，大概率还是昌平云岸。
在“渴”新房已久的老静安，昌平云岸的到来，虽然解不了太多渴，但多少让老静安的忠实粉丝们又有了些盼头，并且一年半的时间，作为真正的苏州河一线元一平，倒还算公道。
总的来说，热度还算不错，13日首日认筹就已经突破了300组，昨天认筹结束时据市场消息认购量达到了980+组，逼近1000组！
昌平云岸同样是一块纯高层住宅地块，体量甚至还要高于将推出的曹家渡9A-20，建面达到了7.25万方，算下来总货值超过了100亿。
昌平云岸总共有481套房源，这次首开效仿今年迄今为止的全国销冠中海顺昌玖里，一次性全部推出，因为套数较多这一次认购率刚突破200%。
虽然没有触发积分，但是近1000组的认筹量已经可以说明很多东西，毕竟此前中海顺昌玖里也没有触发积分，但并不妨碍其近200亿的货值几近实现了日光！
不出意外的话，昌平云岸的去化也不成问题，即便做不到日光但是慢慢实现超百亿的销售额几乎是板上钉钉：
这个结果不算意外，但是总的来说算是沾了地段的光——因为这个项目从产品端来看，并不算完美、尴尬点也比较密集，因此自面世以来市面上的声音一直褒贬不一。
是的，你没看错，这个项目直接整了36种不一样的户型！甚至每栋楼栋都有“独属”于自己的户型配置……
跨度大到什么程度呢？最小87平、最大326平；最少1房、最多6房；最低单价9.42万元/㎡、最高单价19.04万元/㎡：
不过整个项目不到1000万的房源总共就只有3套，这个“便宜”想要占到并不容易，并且还需要接受近1000万买1房的现实。
昌平云岸的地形非常狭长，整个项目5栋楼，有4栋楼都是一字排开，并且是沿着苏州河向外一字排开，因此整个项目的价值序列也基本是以苏州河为基准向外递减。
4号楼楼王整体均价达到了16.17万元/㎡，而距离苏州河最远的1号楼整体均价仅有11.88万元/㎡，两者之间差价也达到了大约4.3万元/㎡。
9A-20原本不到3.0的容积率还重新降低调整后才推出，但是昌平云岸的容积率却达到了4.52，所以其中还配置了一栋超高层住宅“3号楼”。
但是受限于地形和容积率，整个项目发挥空间并不大，既没有公区也没有会所，但是最贵的户型价格上了6000万+天博官网。
我们前面也提到了这块地是静安73街坊的北地块，和未来会打造风貌别墅的南地块被横在中间的南草坪花园一分为二。
按理说风貌别墅和高层地块风格本就不一致，这样划分问题似乎并不大，但恰恰是南草坪花园的存在也是让这个项目多了几分尴尬：
从现场的情况看，昌平云岸几乎是贴着南草坪花园建的。虽然南草坪花园并不高造不成太大的遮挡，但是过近的距离，难免会有隐私干扰等问题存在，低层采光也会有一定影响。
所以艳姐回过头看大致也能理解4号楼高定价的缘由：不只是景观最好，因为有5号楼的存在，私密性也是最高的，在这个地块中确实算是绝对的楼王。
当然，无论如何，老静安的地段和人文底蕴毋庸置疑，虽然被质疑是处于普陀&闸北&老静安交汇处的老静安“边角料”地块，但是在不靠江的老静安，一线苏州河畔就已经是最好的自然水景资源了。
虽然硬伤明显，但是在地段价值最重要、没有样板房没有售楼处也照样能热销的上海市中心、在供应极度紧张的老静安，很多问题或许都不成问题。
尤其后面老静安最有盼头的项目也只有一个信安里了，但从目前的消息看，信安里的高层产品配置大概率比较单一、且都是小户型，而一旦错过了昌平云岸，后面即便能等到更好的产品，14.5万元/㎡的价格或许也不会再有，想要抢到一套的难度或许也会更大。
所以这个老静安时隔一年半出山的“头牌”项目，虽然被市中心的其他豪宅项目吸走了不少目标客群、也比不上之前鸿印里超400%的认购量，但吸引力犹在。
两个项目均价相近，从地段看，一个代表old money，一个代表豪宅新贵，因此也引起了一波热议。
昨天二者双双结束认筹，对比昌平云岸980+组认购、约204%的认购率，232套的领邸·玖序的认购量达到了620+组、认购率约267%，恰好触发积分。
在这场没有硝烟的战争中，比认购率，领邸·玖序更胜一筹；但是比认购量、比后续的销售额，货值超百亿的昌平云岸几乎是稳稳的胜利。
算上此前成功出让的76街坊、以及正在热卖的昌平云岸，整个老静安统共也只有约21万方的潜在新房供应。
这次卖完后，即便后续会有曹家渡9A-20大约5万方的供应补位，也就只剩下寥寥不到20万方了。
而看目前的这21万方潜在供应中，有2/3是属于新静安集团的，包括了昌平云岸所在的73街坊、以及前不久刚拿下的76街坊，算是承包了老静安苏州河畔的未来。
新静安集团是静安区属国企，2015年由静安地产、静安土地开发控股、静安城建三家城投公司合并而成。因此追溯前世今生，新静安集团也有30多年的发展史，一直都深耕上海市中心城区的建设，也是亲历了这几十年来静安城市面貌焕新的全过程。
新静安集团在静安核心区开发的各类综合体、商办、基础建设类项目等也有50多个，开发过的住宅项目有：
上海壹街区、静安凤凰苑、静鼎安邦、静安雅筑、静安丽舍、阳光华庭、阳光名都、蓝朝部落、静安康鑫家园、宏安家园、静安鼎鑫佳园、静安兴海城天博官网、贤居天下苑……
或许也是因为这个原因，这一次的昌平云岸整体的产品打造似乎都颇为“平淡”，在上海极致卷产品的时代，竞争力略有不足，依旧要靠地段走天下。
但不论如何，从目前的认筹情况来看，昌平云岸的成绩应该不会差，新静安集团今年大概率也能借此机会在上海楼市的排行榜上取得不错的排名。
这块地是目前老静安仅存的一宗纯风貌别墅地块，将建成74套12米以下的联排别墅，按如今的市场价估算，总价差不多要半个小目标起步，最高要超一个小目标。天博官网老静安钻石级纯高层豪宅地块将出炉！超百亿的新盘遭千人疯抢？！